コラムcolumn
【一種単価】2023/03/27
アパート経営をする上で、当然として考えなければならない事象として、「売却」という出口戦略が挙げられます。
その考え方ができる理由としては、家賃収入のインカムゲインはもちろんですが、キャピタルゲインとしての売却益を得られるとケース、もしくは何か急な資金が必要になった場合売却など、アパートという資産を持っている以上常に自分自身のBS（貸借対照表）、PS（損益計算書）上の資産として計上される物であるからです。
木造アパートとなると売却時もしくは購入時既に耐用年数切れということが多く、建物価値をゼロとして土地値で売却金額を想定する必要がございます。
またこれは日本が土地の値段が比較的高く、特に一都三県については価格が下がりにくいとされているからこそ成り立ち、木造アパートとなると解体もしやすいことから、尚更売却時に土地として取引されることが多いかと考えられます。
上記出口戦略として売却を想定する上で、そのアパートが土地としてどれぐらいのポテンシャルを持っているのか、という観点考えるため、今回「一種単価」という考え方を紹介させて頂きます。
一種単価とは、、、
一種単価は以下のように定義されます。
一種単価＝「容積率１００％あたりの土地の坪単価」
坪単価100万円の土地（容積率200％）だと、
・100万円÷（容積率200％÷100％）＝50万円
この土地の一種単価は「50万円」ということになります。
容積率500％なら、
・100万円÷（容積率500％÷100％）＝20万円
一種単価は「20万円」となります。
また下記考え方をすれば価値の違いは分かりやすくなります。
例えば同じ500坪の土地でも、
A土地：容積率200％→500坪×200％＝1,000坪
B土地：容積率500％→500坪×500％＝2,500坪
上記通り容積率が違えば、土地に開発できる建物規模が全然違ってきます。
単純計算で500％の土地は200％の土地と比べて2.5倍高度利用ができますので、2.5倍価値があると考えられます。
そのため、仮に上記の２つの土地が容積率以外の諸条件が同一で、A土地が坪200万円、B土地が400万円で売りに出ていれば、割安なのはB土地です。
土地の値段はいろいろな要素の複合的な影響により決まりますが、その中でも容積率はダイレクトに土地の価値に影響を与えます。容積率と土地価格の関係を示すものが一種単価です。
一種単価は「いかに床面積を多く建てられるか」で決まりますので、基本的には容積率が大きい土地が有利になります。
下表は、建築基準法第52条第1項に掲載されている容積率の一覧表です。
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号 |
地域・地区 |
容積率 |
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1号 |
第1種低層住居専用地域 第2種低層住居専用地域 田園住居地域 |
50・60・80・100・150・200のうち都市計画で定める割合 |
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2号 |
第1種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 第1種住居地域 第2種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域 |
100・150・200・300・400・500のうち都市計画で定める割合 |
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3号 |
工業地域 工業専用地域 |
100・150・200・300・400のうち都市計画で定める割合 |
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4号 |
商業地域 |
200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1100・1200・1300のうち都市計画で定める割合 |
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5号 |
用途地域の指定のない区域 |
50・80・100・200・300・400のうち特定行政庁が定める割合 |
・まとめ
主にデベロッパー用語として用いられることが多く、その土地にどのような建物が建築することが出来るのかを示しており、（前面道路の幅員などにより完全に容積を消化できないケースもございます）ただ単に平面として考えるのではなく、立体で考えることによって同じ地域の土地で坪単価でも容積率次第で大きく価値が変わります。
是非一度お持ちのアパートの容積率もしくは購入時の指標として考えてみてはいかがでしょうか。
