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【2023年4月施行の改正民放 共有不動産の取り扱いはどう変わる？】2023/04/11
2023年4月施行の改正民放 共有不動産の取り扱いはどう変わる？
2021年に民法が改正され、不動産の共同所有に関するルールが大きく変わる事となりました。
この改正は、2023年4月1日に施行を予定しています。
共有不動産をお持ちの場合、その取り扱い方が変わりますので、施行前に改めて改正内容を確認しておきたいと思います。
■この度の民法改正の背景
まず、なぜ今回の民法改正に至ったのか、その背景について触れておきます。
昨今、所有者不明土地が増えており社会問題となっています。
その多くは、遺産分割が行われずに相続登記が放置されていることが原因になっています。
相続登記がなされないまま、さらに次の相続が発生しているケースも珍しくなく、所有者不明の土地が増えています。
土地の所有者・共有者が不明の場合、その土地の管理や活用が出来ないだけでなく、周辺土地の利用や大規模開発にも影響を与えることになります。
このような問題を解消するために民法改正が行われ、それに伴い共有制度についても見直された項目が多くあるという流れになります。
■共有関係の主な改正点
・共有物の変更（アパートの大規模リフォームなど）
複数人の共有持分でアパートなどを所有していた場合、
改正前民法では、「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」と定められており、大規模な修繕工事などは所有者全員の同意を得ないと実施できませんでした。
このルールだと、共有者が不明であったり連絡が取れない場合には修繕を行うことが出来ません。
そこで新法では、共有物に変更を加える行為の内、形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）については、持ち分の過半数の同意で行うことが出来るよう変更されています。
・共有物の管理（建物の賃借を行う場合など）
共有物の管理についても、明確に定義されることとなりました。
改正前民法では、長期間の賃借について共有者全員の同意が必要とされていましたが、長期間かどうかの判断は明確になっていませんでした。
この度の改正により、以下の期間を超えない範囲の賃借については、持ち分の過半数の同意で決定することが出来るようになりました。
・樹木の栽植または伐採を目的とする山林の賃借権等：10年
・前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等：5年
・建物の賃借権等：3年
・動産の賃借権等：6ヶ月
ただし、借地借家法の適用がある賃借権の設定（一般的な普通賃貸借）は、約束された期間での終了が確保されないため、基本的に共有者全員の同意が無ければ無効とされています。
一時使用目的や期間が３年以内の定期建物賃貸借については、持分の価格の過半数の
決定により可能となるため、更新がないことなど所定の期間内に賃貸借が終了することを明確にする工夫が必要です。
・共有物を使用する共有者がいる場合
改正前民法では、共有物を使用する共有者の同意が無くても、持ち分の過半数で共有物の管理に関する事項を決定できるかが明確ではありませんでした。
これによって、無断で共有物を使用している共有者がいた場合、他の共有者が共有物を使用することが困難な状況となっていました。
例えば、相続人A,B,Cがそれぞれ3分の1の持ち分で相続した自宅にAが無断で住んでいた場合、
これまではAを含め全員の同意が無ければBとCは使用が困難でしたが、
新法では、B,Cの同意のみでB及びCが共有物を使用することが可能になりました。
ただし、「共有者間の決定に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その共有者の承諾を得なければならない」との定めもあり、
Aが共有物を使用しており他の住居を探すのが容易ではなく、Bがほかの建物を利用することが可能である場合は、BとCの同意のみでBに共有物を使用させることは出来ないとされています。
■まとめ
このように、4月から共有不動産の取り扱い方が大きく変わる事となります。
今まで共有者が不明であったり、同意を得られなかったり、共有物を利用できなかったケースが解消していくことが予想されます。
上記はあくまでも改正内容の一部抜粋となり、そのほかにも様々な変更がされています。
民法改正は難しい部分も多いですが、これを機に改正内容を知っていただき、皆様の不動産活用がより良く行えるようになりましたら幸いです。
