【事故物件における告知義務とは？告知が不要なケースも解説！】2023/09/07

ガイドラインが策定されたことで、事故物件の告知に関するルールが明確化されました。

原則として、居室内で人が亡くなった場合は、その物件の買主・借主に対して告知が必要とされています。

しかし、なぜ告知が原則とされるのでしょうか？

それは、人の死に関する感情がデリケートで、不動産の価値に影響を及ぼす可能性があるためです。

今回は居室、建物内で事故があった場合の告知義務について解説していきます。

■告知が不要となるケース

・自然死・不慮の死

自然死や突然の死亡事例について、ガイドラインは告知が不要と規定しています。

老衰や病気による自然死は、告知の対象外とされ、特に賃貸と売買の両方に該当します。

同様に、事故による死亡（転倒、溺死、誤嚥など）も予測可能な死因として、告知が不要とされています。

ただし、不慮の死については状況により例外も考慮され、特殊清掃を実施した場合などには告知が必要です。

・賃貸における希釈期間３年の経過

賃貸取引において、告知が不要とされる事例には「希釈期間３年の経過」があります。

これは、心理的瑕疵が発生した場合でも、3年経てば告知義務が無くなるというものです。

この期間は、事件の記憶が薄れることを考慮したもので、3年以内に新しい入居者が現れることは通常考えにくいためです。

ただし、特別な事情がある場合や、社会的影響が大きい場合には例外が適用されます。

売買においては告知期間は設けられていません。

・隣接住戸・通常使用しない共用部

集合住宅における「通常使用しない共用部」や「隣接住戸」における死亡事例についても、告知が不要とされます。

この基準は、賃貸と売買の両方に適用されます。

では、「通常使用しない共用部」とはどこを指すのでしょうか。

ガイドラインによると「ベランダ等の専用使用が可能な部分、共用の玄関、廊下、エレベーター、階段のうち、買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分」とあるため、

上記以外の場所が「通常使用しない共用部」と考えられます。

特定の場所が上記に該当する場合には告知が必要です。

・告知不要に該当する場合でも告知を要する特殊なケース

上記のケースに該当しても、特殊な状況下では告知が必要となります。

具体的には、自然死でも特殊清掃が実施された場合や、自然死にもかかわらず長期間の放置があった場合です。

これらの事例では、特殊清掃の実施や放置期間の詳細な情報を伝える必要があります。

また、社会的影響が大きいと判断される場合にも告知が必要です。

■まとめ

不動産取引における告知義務は、不動産の価値や取引の透明性に大きな影響を与えます。

ガイドラインは一般的な基準を提供しますが、具体的な事例に応じて判断が必要です。

売主や貸主は個別のケースに注意を払い、買主や借主にとって不明瞭な部分を説明することが大切です。

不動産取引においては、正確な情報提供が信頼の基盤となり、トラブルを回避する鍵となります。

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