コラムcolumn
不発弾発見のニュースが不動産投資家に示すリスクと対策2024/10/03
2024年10月2日、宮崎空港で発見された不発弾が爆発し、大きな混乱を引き起こしました。このニュースは、過去の遺産として残された不発弾の危険性を再認識させるものとなりました。不動産投資を行っている方々にとって、敷地内や近隣で不発弾やその他の埋設物が発見された場合、どのようなリスクが生じるかを知っておくことは非常に重要です。今回は、これを踏まえて不発弾など埋設物が不動産に与える影響とその対策について考察します。
▶不動産に埋設物が発見された場合のリスク
まず、不動産の敷地内や近隣で不発弾が発見された場合、立ち入り制限が行われる可能性があります。不発弾の安全確認や撤去が行われるまで、地域全体に立ち入り禁止措置が取られ、日常生活や事業活動に支障が出ることが考えられます。特に商業施設や賃貸物件を保有している場合、この立ち入り制限は収益に直接影響を与えるリスクとなります。
次に、不発弾に限らず、廃棄物や産業廃棄物が不動産の敷地内に埋まっていることもあります。これが発見されると、土壌汚染や地下水汚染の問題が生じ、健康被害のリスクが発生する可能性があります。土壌汚染が確認されると、不動産の価値が下がり、売却や賃貸にも大きな影響を及ぼします。また、除去や処理には多額の費用がかかることが一般的です。
古い配管やタンクも、予想外のリスクとして挙げられます。地下に古いガス管や水道管が埋設されている場合、それが腐食や劣化により漏れが発生すると、周囲の環境や建物に大きな影響を及ぼします。修繕費用が発生するだけでなく、賃貸物件であれば住民の退去など、直接的な収益減少にもつながる恐れがあります。
さらに、文化財や遺跡が敷地内に埋まっていることもあります。日本では、特定の地域で開発を行う際に、埋蔵文化財の発掘調査が必要な場合があります。これは開発計画を大幅に遅らせる要因となり、投資家にとっては思わぬコストや時間の浪費につながる可能性があります。
▶リスク回避のための事前調査と対策
不動産投資において、これらのリスクを回避するためには、事前調査（デューデリジェンス）が不可欠です。不動産を購入する際に、埋設物や土壌汚染の有無、周辺環境の調査を行うことで、リスクを事前に把握できます。特に、過去に工場や軍事施設があった土地では、土壌汚染や不発弾のリスクが高いため、詳細な調査が推奨されます。
また、地域によっては、地方自治体が提供する土壌汚染マップや、歴史的な土地利用に関する情報を活用することが可能です。これにより、購入予定の土地にどのような埋設物やリスクが潜んでいるかを確認し、計画に組み込むことができます。
もし、不発弾や有害物質が発見された場合、行政の対応を求めることができるケースが多いですが、除去作業の費用負担や、建設の遅延などが生じることを考慮し、予め計画にリスクヘッジを組み込むことも重要です。万が一に備えて、十分な予算を確保し、保険の見直しも行うことで、リスクに対処できる体制を整えておくことが推奨されます。
▶不動産投資家へのメッセージ
宮崎空港での不発弾爆発のニュースは、過去の遺産が今なお私たちの生活や不動産投資に影響を与えうることを思い起こさせました。不動産投資はリターンが見込まれる一方で、このような予測できないリスクが存在することを認識し、事前調査やリスク対策を怠らないことが重要です。特に、土地や建物の地下に何が埋まっているのかをしっかりと把握することで、将来的なリスクを軽減し、安心して投資を続けるための基盤を築くことができます。
不動産投資家として成功するためには、こうしたリスクも見据えた上で、適切な計画と対策を講じることが鍵となります。
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