コラムcolumn
【再建築不可でもチャンス有】2023/10/04
収益不動産を探している中で当然、物件の特徴や良し悪しは様々ございますが、その中でも利回りという観点を大事にされている方も多いかと思います。
収益物件にご興味ある方々からすると、高利回りでかつ場所も良い物件かと思いきや、再建築不可物件だったケースも多いのではないでしょうか、、、
訳あり物件の中でも「再建築不可物件」はガッカリしがちな物件として位置付けられていると考えております。
再建築不可物件とはその名の通り、取り壊しても建て直しができない物件を指します。
再建築だけでなく増築・改築などのリフォームも原則行うことができません。
しかし、こうした物件はいずれも建築基準法が制定される前の古い建物であることがほとんどです。
もし老朽化が進んだ再建築不可物件を所有していれば、「せめて増築・改築したい…」と考えるはずです。
今回は本来物件の価値として通常の価値から逸脱する中で再建築不可の可能性について述べさせて頂きます。
- 再建築不可物件
再建築不可物件とは、現在建物があっても、これを取り壊して新しい建物を建てることができないと定められている物件のことです。
建築基準法では、都市計画区域と準都市計画区域内における建物は「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならない」と定められています。この決まりを「接道義務」といいますが、この法律ができる以前に建てられた建物や、その地域が都市計画区域に指定される前に建てられた物件のなかには、この接道義務の条件を満たしていない建物・道路があるため、これらが再建築不可物件となってしまうのです。
つまり再建築不可物件とは、都市計画区域と準都市計画区域内で、以下の条件のいずれかに当てはまる物件を指します。
- 道路に接している幅が2m未満
- 接している道路の幅員が4m未満
接道義務は、災害などの緊急時を想定して設けられたルールです。
建物が密集した都市計画区域では、道幅が狭いと救急車や消防車といった緊急車両が通行できなくなったり、災害時の避難経路が確保できなくなってしまいます。そこで、緊急時に車両や避難者が安全に通れるスペースを確保するため、一定以上の道幅に接していなければならない、という義務が課されるようになったのです。
たとえば、総務省による平成30年度の住宅・土地統計調査によると、都市計画区域に指定されている東京23区では、再建築不可物件と疑われる住宅数が約24万戸あると示されています。これは23区全体の住宅のうち約4.9％が再建築不可物件と疑われることになり、いかに再建築不可物件が多いかがおわかりいただけるはずです。
- 再建築不可物件は増築可能か
再建築不可物件ではその名の通り、一度更地にしてしまうと新たに物件を再建築することはできません。
では、増築や改築は可能かというと、これらも原則NG。
厳密には、建築確認申請を必要とするような改築・増築はすべて行うことができません。
再建築不可物件はこうした不都合が生じるため、その土地を安く購入することができるというメリットもあります。しかし、意図せず再建築不可物件を購入してしまうと、再建築はおろか改築すらできないといった事態になってしまいますので、土地を購入する際はこうした記載をしっかりと確認する必要がございます。
- 再建築不可物件ではどこまでリフォーム可能か
先ほど、「再建築不可物件では建築確認申請が必要な増改築はできない」とお伝えしましたが、逆にいえば、建築確認申請が不要な工事であれば通常通り行うことができます。
建築確認申請がいらない工事とは、防火・準防火地域にあたらない地域で、10平方メートル以内の増改築や、1/2以内の修繕・模様替えをするケースに限られます。つまり、ごく小規模なリフォームであれば、申請をせずに行うことができるということです。
逆に、10平方メートルを超える増改築や1/2以上の修繕は、再建築不可物件では行うことができません。この場合、屋根や外壁の全面的な補修などもできないということになります。
なお、もし建築確認申請が必要にもかかわらず、申請をせずリフォームをおこなってしまった場合、最悪取り壊しなどのリスクなども考えられます。再建築不可物件で増築や改築をしたい場合には、ご自身だけで判断せず、かならず専門家にリフォームできるか打診が必要になります。
- 再建築不可物件でリフォームができる例外とは
再建築不可物件であっても、例外的に大規模な修繕工事ができる場合もあります。
それは「4号建築物」と呼ばれる小さな建物で、そもそも建築確認申請をする必要がないため、再建築不可物件であってもリフォームを行うことができます。
4号建築物の定義については、以下のように定められています。
- 木造なら、2階建て以下かつ床面積が500平方メートル以下のもの
- 木造以外の場合、平屋かつ床面積が200平方メートル以下のもの
接道義務を果たしていない物件はやはり建物自体が小さいことも多く、多くの再建築不可物件はこの「4号建築物」に該当します。こうした物件であれば、申請をしなくても外壁や屋根などの全面的な補修も可能です。
逆に、4号建築物に当てはまらない再建築不可物件については、1/2以内の修繕や10平方メートル以内の増築など、リフォームの幅がかなり限られることになります。
例えば某大手企業で定着している名称として「新築そっくりさん」などがございます。
一応国の推奨する既存ストックの活用に即した事業として、さらに耐震性、断熱性の向上、給排水管などメンテナンスを容易にした次世代にまで渡り住まいを維持し続けられる長期優良化リフォームによる長寿命化を図った新築同等以上の再生を実現させているとのことです。
- まとめ
再建築不可物件の多くは古い建物で、老朽化が進んでいるにもかかわらず大規模なリフォームができないというジレンマを抱えており、増築や再建築の工事、そしてその後の物件の維持には多くのコストがかかります。
しかし、セットバックをはじめとした対処法によって接道義務をクリアすれば、再建築不可物件であっても増築・改築は十分可能です。
また再建築不可物件であっても入居付けの観点からすると、入居者側としても再建築不可物件という基準で賃貸物件を選ぶことは考え難いので、リフォーム、保有目的であれば収益性は見込めると考えております。
再建築不可とは言っても物件によっては様々な側面から見ることによって、大きな収益を生む可能性もございます。
まさに誰もやりたがらない＝チャンスという考え方もできるということになります。
是非、現在再建築不可物件をお持ちの方は、弊社も取り組み実績ございますので、是非売却のご相談下さい。 
