コラムcolumn
【離婚時の不動産売却】2023/01/23
近年、熟年離婚という言葉など離婚というネガティブなワードに飛び交うことが多い世の中において、実際離婚時に不動産売却となるとトラブルが生じやすい事象となっております。
離婚はネガティブという発想は一旦捨てて、トラブルを未然に防ぐ知識として述べさせて頂きます。
【離婚時の財産分与】
夫婦が離婚する際、不動産や預貯金などを財産分与によって分けることが可能です。
財産分与とは、相手方に財産の分与を請求できる制度のことで、対象となる「財産」とは、「夫婦で協力して築いた財産」になります。
共有名義の財産だけでなく、片方の名義の財産であっても財産分与の対象になる場合があります。
例として、少し前の日本の家庭の傾向として多かった世帯であれば、妻が家事のみを行い、夫が働いて収入を得ていた場合、夫の収入で不動産などの財産を購入するケースが一般的です。
しかし、捉え方として妻が家事をすることで夫が仕事に集中できたのであれば、「夫婦で協力して築いた財産」になります。
夫が働いたお金で購入したマイホームなど、一方の稼ぎで購入した財産であっても、財産分与の対象になります。
財産分与の割合は基本的に半分ずつですが、夫婦で話し合ってお互いが納得できるのであれば自由に条件を決めても問題ございません。
→話し合いで解決できない場合、家庭裁判所へ調停または審判を申し入れることもできます。
※婚姻前から一方が所有していた財産や、婚姻中に相続・贈与によって取得した財産は財産分与の対象外になります。
【財産分与する方法】
離婚時に不動産を財産分与する場合、一般的に以下2つの選択肢があります。
- 第三者に売却して、売却代金を2人で分ける。
→夫婦それぞれが離婚後に別の住居で暮らすなど、対象の不動産が不要の場合に取るケースが多いです。
- 相手方に自分の持分を売却する。
→どちらか一方が離婚後もマイホームに住み続けるなど、不動産を残したい場合に取るケースが多いです。
【不動産を売却するタイミングは離婚前or離婚後】
→税金の負担を考えると離婚後が良いとされております。
１．財産をもらった側の税金
個人から個人へ財産を移転させた場合、通常だと「財産をもらった側」に贈与税の納税義務が生じます。しかし、財産分与で財産をもらった場合は税金がかかりません。
財産分与に贈与税がかからない理由としては、「財産をもらったのではなく、夫婦で保有する財産を精算あるいは離婚後の生活保障として分けるため」です。
つまり、そもそも贈与とはみなされないため贈与税がかかりません。
また、財産分与では不動産を取得した際にかかる不動産取得税も非課税です。
上記により税金の負担を軽減したい場合、不動産の売却は離婚届を出して戸籍を分けた後にした方が良いとされております。
婚姻中に財産を移転すると「贈与」とみなされ、贈与税や不動産取得税の課税対象になります。
２．財産を与えた側の税金
不動産を他者へ譲渡して譲渡所得が生じた場合、譲渡所得税の課税対象になりますが、財産分与した際も同様になります。
ただ、マイホームの譲渡所得であれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」が適用される場合があります。
この制度を利用できれば、譲渡所得3,000万円までは譲渡所得税がかかりません。
特例を受けるための要件の一つに「譲渡した相手が夫婦などの特別な関係でないこと」とあるため、婚姻中の場合は特例制度を利用できない点に注意が必要です。
その他、詳細要件については、国税庁の公式サイトをご確認ください。
【注意点】
１．名義人
不動産の名義人（所有者）とは実際に住んでいる人ではなく、所有権という権利を持っている人の事を指します。
不動産の名義人は1つの不動産に1人とは限らず、複数人となっていることも少なくございません。
そのため不動産の「名義人」によって売却時の対応が異なるため、「名義人」は離婚時に確認するべきポイントになります。
２．ローン契約者
不動産の名義人は不動産を購入した時の買主と契約を締結した人ですが、住宅ローンの契約者は金融機関と契約を締結した人になります。
不動産の名義人と住宅ローンの契約者は別物であるケースもございます。
不動産を売却するにはローンを完済する必要があるため、住宅ローンの契約者本人による手続きが必要です。
３．住宅ローンの残債・不動産の査定
住宅ローンを組んで購入した不動産には、抵当権が設定されている場合がほとんどです。
抵当権が設定されている不動産は売却が難しいため、抵当権を外す必要がございます。
抵当権を外すためには、「抵当権抹消登記」という手続きを行います。
この手続きは、ローンを完済して金融機関の許可を得ないとできません。
よってローンが残っている不動産は、以下の状態でローンを完済する必要がございます。
・ローン残債よりも高い価格で不動産を売却する
・ローン残債と不動産の売却価格の差額分を自己資金で用意する
【まとめ】
以上離婚時の不動産売却は、注意するべき点が複数ございます。
離婚はネガティブとされておりますが、近年ネガティブな発想だけではなく、セカンドライフとして考え方も増えてきております。
余談にはなりますが、近年、マッチングアプリで婚活をする人の割合はぐんぐん増えており、独身者の4人に1人以上はマッチングアプリを活用しているというデータもあります。
その中でも一番大切な事としては、トラブルを回避するためには相手方としっかりと話し合うこと、専門家へ相談した上で手続きをすることです。
弊社でもご相談をお待ちしておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください！
