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【アパート経営の収支計算とは？】2022/12/26
皆様はアパート経営をする際に、何を重視されていますでしょうか？
立地、築年数、物件の種別など、人それぞれ大事にされているポイントは異なると思います。
その中でも、アパート経営の根幹となる重要な要素が「月々の収支」です。
どんなに希望の条件に合っていても、収支が悪ければお金を生まないばかりかマイナスになる可能性もあるので、投資として成立しなくなります。
今回はそんな収益物件の収支について、どのように見ればよいのかお話しさせていただきます。
◆そもそもアパート経営の収支とは？
物件の収支とはどのように計算されるものか、これから不動産投資をはじめようとしている方の中にはイメージがつかない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
至って単純な話ですが、アパート経営の収支は月々の家賃などの「収入」から、
物件運営にかかる「費用」を引いた金額が、その物件の収支ということになります。
では、収入や支出にはどのような項目があるのか、以下で見ていきます。
◆収入
・家賃収入
部屋の賃料、共益費、駐車場代がアパート経営の主な収入になります。
購入検討しているアパートがあれば、これらを合わせて毎月いくらの収入があるのかをはじめに確認する必要があります。
通常は満室前提での金額が表示されていることがほとんどですので、現状何部屋空きがあり収入はいくらなのかも重要となります。
また空室がある場合は、その募集賃料が適切か、ポータルサイト等で周辺物件もチェックしましょう。
相場より高く募集されていると、想定より満室時の収入が下がる可能性がります。
・家賃以外の収入
基本の家賃収入以外に、一時的な収入や、建物への付属設備からの収入も考えられます。
礼金や更新料がある場合、その都度一時収入が入りますが、安定収入としては見込めないため、運営上の収入として計算しておくべきではありません。
また、太陽光パネル、自販機、コインランドリー等の設備がある場合は、
その収入も収支計算に組み込むことが可能です。
一つ注意が必要な点として、上記の設備をリースで設置している場合、
リース料を支払っているケースがありますので、確認しておきましょう。
◆費用
・返済
アパート経営の毎月の出費で最も大きいものが融資の返済です。
仮に3000万円で利回り8％のアパートを、金利3％、30年返済で2700万円の融資を受けて購入した場合、
年間の家賃収入は240万円に対し、返済額は約135万円となります。
実に収入の半分以上が融資額の返済としてかかるため、融資条件や借入額が適切か見極める必要があります。
・水道光熱費
共用部の電気、水道代などの費用です。
月数千円に収まることがほとんどですが、必ず発生する費用です。
・保険料
建物の火災保険や地震保険の保険料も発生します。
万が一火事や災害で建物が滅失した際に、家賃収入を失った上にローンの返済だけが残るという悲惨な事態になってしまいますので、火災保険には必ず加入します。
建物の規模や構造、築年数などで変動しますが、年間約20～80万円は必要になります。
・管理費用
アパートの管理を管理会社に任せる場合、毎月の家賃収入に対して約5％の管理手数料が発生します。
先程例に挙げた3000万円のアパートであれば、年間12万円の管理費用が発生します。
管理会社に任せずに自主管理をしているオーナーさんも稀にいらっしゃいますが、
フルタイムで働かれていたり、居住地からアパートまでの距離がある場合などは、
対応しきれない可能性が高いので、基本は管理会社に委託するのが一般的です。
・修繕、設備維持管理費
建物の劣化や設備の故障など、不定期で修繕費が発生する事があります。
数万円程度の修繕で済む場合は良いですが、長く保有していると漏水や高額な設備の故障などで数十万円の修繕が発生する事も考えられます。
毎月の収入から一定額を積み立てておくと安心です。
・税金
不動産を保有していると、固定資産税、都市計画税等の税金が毎年かかります。
数千万円のアパートであれば、年に10～20万円程度が相場です。
◆まとめ
上記のように、アパート経営では意外と多くの費用が発生するものです。
購入前にそれらの費用を見積もり、毎月いくら収入が残るのかを計算しておくことが重要です。
一般的に、年間の手残り金額は収入の10～20％程度になります。
ただ、初めてアパート経営をする方にとっては、収支計算をするうえでイメージがつかない部分も多いかと思います。
アパート経営に興味がある方は、投資用不動産を扱う会社などに相談し、
実際の物件の例を見ながら感覚を掴んでいくのが良いと思います。
