コラムcolumn
【市街地戦略・郊外戦略の特徴】2023/01/05
新年あけましておめでとうございます。
旧年中は、いろいろとお世話になり誠にありがとうございました。
今年は、昨年以上に皆様のお役に立てますよう最大限の努力をする所存ですので
変わらぬご愛顧のほど、宜しくお願いいたします。
本年も、不動産関連の情報を掲載させていただく所存でおり、新年最初のテーマ
「市街地戦略」「郊外戦略」の特徴について下記より掲載させていただきます。
これから不動産投資を始めようと考えている方の中には、
「どんな立地で物件を探せばよいか」「地方で高利回りを目指すべきか、都心で資産性を重視すべきか」など、投資エリアの選定で悩んでいる方も多いことだと思います。
今回は、投資するエリアを大きく「市街地「郊外」に分け、お話をさせていただきます。
安定した賃貸需要が見込める市街地
市街地戦略の代表的メリット！
・安定した賃貸需要がある
・金融機関数が多い
・出口が見つかりやすい
市街地で投資をする大きなメリットの1つは、安定した需要が見込まれることです。
人口増加、もしくは人口が横ばいの地域では、交通機関の網羅性も高く、入居者が見つかりやすい。
人口に比例して、金融機関の数が多いことも強みとしてあげられます。
金融機関の中には耐用年数に捉われないで、
物件の収益性を重視して融資をしてくれるところもあります。返済期間を長く設けてくれる金融機関もあるので、
月々の返済比率を下げて物件を運営することも可能です。
また、不動産投資家の数が多いため、物件の売却先を見つけやすいというメリットもあります。
金融機関の数が多いこととも関連し、億単位のマンションなど価格が高い物件でも、出口戦略を描きやすい傾向にあります。
郊外戦略では、需給バランスを見極められるかがカギ
市街地には以下のようなデメリットも存在します。
・ライバルが多い
・価格が高い
人気のエリアは需要も多いがその分供給も多くなります。
そのエリアが人気があるかどうかだけではなく、
需給バランスを見極める事が大切になります。
さらに立地が良い分、物件の価格が高くなることも避けられないです。
価格が高いことで利回りが低くなりやすく、家賃収入の大部分が返済に回ってしまうケースも多いです。
そのため市街地戦略では、1つの物件から得られる利益の中で、
キャピタルゲインの比重が郊外と比べて大きくなることが多いと思います。
郊外戦略のメリット
・ライバル物件が少ない
・価格が安い
キャピタルゲインが主な収益源となる市街地戦略に対し、
地方戦略では売却しなくても月々の家賃収入から十分な利益を得ることが可能です。
また、物件の価格が安いため、自己資金をある程度持っていたり、上場企業に勤めているなど投資家の属性が良かったりすれば、物件を購入することが容易であります。
多くの不動産投資家がポータルサイトなどで物件を探している中で、不動産会社が持っている川上情報が手に入りやすいことも、郊外戦略のメリットの1つであります。
郊外戦略のリスク
・立地を見極める必要がある
・金融機関が少ない
・売却に時間がかかる
郊外では人口減少が進んでいるため、供給数を上回る賃貸需要がある地域を見極める必要があります。
ここでポイントとなるのは、全ての地域が同じペースで人口減少が進んでいるわけではないということです。
駅前や国立大学の近くなど、入居ニーズが強いエリアで物件を購入することが重要だと思います。
また、地方だと金融機関数が少ないため、遠隔地に住んでいる不動産投資家の参入障壁が高くなります。
県庁所在地の近くなど栄えているエリアであれば各金融機関の支店があるが、そこから外れると信用金庫や地方銀行しか融資ができないというケースも多いです。
逆を言えば、郊外に進出できる投資家の数が限られているため、その地域の投資家が活躍しやすいとも言えます。
今回は、大まかに「市街地戦略」「郊外戦略」の特徴を書かせていただきました。
どちらの、メリット＆デメリットをしっかりと理解するきっかけになれば幸いです。
詳しくは、弊社までお問合せ頂けますと幸いです。
お問い合わせの程、弊社一同心よりお待ちしております。
