コラムcolumn
2024年基準地価から読み解く不動産投資の落とし穴と成功の秘訣2024/09/18
筆者は不動産業界で25年の経験を積んできました。その中で、サラリーマン大家としてアパートやマンション経営に携わる方々の成功を収めた事例だけでなく、陥りやすい失敗や挫折も数多く見てきました。9月17日に発表された2024年基準地価の上昇は、一見すると不動産投資家にとって明るい兆しに見えるかもしれませんが、ここで浮足立つと痛い目にあうことも少なくありません。今回は私が見聞きしてきた事例をもとに、サラリーマン大家さんが陥りがちな落とし穴について述べます。
失敗1. 地価上昇に惑わされる
地価が上昇するエリアに投資することは、やはり魅力的に映ります。Aさんは、地価が急上昇していたエリアで高額な物件を購入しました。しかし、購入後そのエリアの家賃相場が思ったほど上がらず、ローン返済に苦しむことになりました。このケースでは、地価の上昇に踊らされ、物件のキャッシュフローを冷静に見ていなかったことが原因です。地価の動向だけでなく、物件が生む収益をしっかり計算することが長期的に成功するためには不可欠です。
失敗2. 空室リスクを軽視する
会社役員Bさんは「このエリアなら空室は出ないだろう」と楽観的に考えて物件を購入しました。しかし、物件購入後の経済情勢の変化により、その地域の需要が減り、空室が増えてしまいました。賃貸管理を委託していたものの、対応が後手に回り、長期間の空室が続き、家賃収入が得られない事態に直面しました。空室リスクを過小評価することは大きな誤りです。どんなに人気のエリアでも、空室リスクは常に存在し、管理会社との連携や自らの努力も重要です。
失敗3. 過度なレバレッジの罠
不動産投資では、借入金を利用してレバレッジをかけることで、大きなリターンを狙えます。しかし、私が見た失敗例の一つに、過度なレバレッジをかけた結果、返済が追いつかなくなったケースがあります。投資家Cさんは、複数の物件に手を広げすぎたため、金利や物価の上昇で資金繰りが悪化してしまいました。特に金利が低い時期に融資を受けると、「これくらいの返済なら大丈夫」と考えがちですが、金利上昇や家賃の下落が続くと一気に経営が厳しくなります。レバレッジの使い方には細心の注意が必要です。
失敗4. 短期的なトレンドに惑わされる
会社員Dさんは、2020年代前半の地価上昇に乗じて複数の物件を購入しました。しかし、彼は地域の人口動態や経済の先行きに対する調査を怠っていました。その結果、購入したエリアの需要が低下し、家賃を大幅に下げざるを得ない状況に陥りました。私の経験から言えることは、短期的なトレンドに飛びつくのではなく、地域の長期的な成長や安定性を見極めた上で投資することが肝要です。
失敗5. メンテナンス費用を見誤る
築年数が経った物件を安価で購入し、経費を抑えて運営しようとする大家さんも少なくありません。しかし、築古物件はしばしば予想外のメンテナンス費用がかかります。筆者Nが以前に購入した物件は、数年で大規模な修繕が必要となり、初期投資の数倍の費用をかけざるを得ませんでした。それ以来、老朽化した物件を購入する際には、必ず将来的な修繕費用を十分に見積もり、計画的に積み立てを行うことの重要性を痛感しています。
まとめ
不動産投資は、適切に行えば安定した収入源を提供する素晴らしい手段です。しかし、筆者が25年の経験で見てきたように、地価上昇や市場のトレンドに過度に依存すると、痛い目にあう可能性が高くなります。特にサラリーマン大家さんの場合、本業があるため時間的な余裕がないことも多く、投資の判断や物件管理を他者に任せがちです。それでも、自らのリスク管理や計画を怠らず、慎重に物件を選び、長期的な視点で経営を続けることが成功への鍵です。
