コラムcolumn
【アパート経営4つのリスクと対処法（前編）】2021/11/18
【アパート経営で抑えておきたい４つのリスクと対処法（前編）】
『何事にも表があれば裏もある。』
アパート経営でも良い話もありますが、当然リスクというものは存在します。
今回はそんな「アパート経営のリスク」のお話。
リスクも事前に知っておけば対策もできますよね？
「備えあれば憂いなし」
最後まで読んでいただきアパート経営の参考にしてください！
【修繕費のリスクと対処法】
・リスクの原因
修繕はアパート経営においては必要となります。
そこで修繕費ということを念頭において経営していかなければいけません。
そして必要なのは
どこの管理会社を選ぶかという事
管理会社は人件費や広告費など捻出するため、
修繕費原価に対して20％〜30%を上乗せする場合が多いです。
中には40%以上を上乗せしてオーナーに請求する管理会社もあります。
修繕工事の流れとして多いのが
管理会社→施工会社→下請け会社→孫請け会社
これだけの会社が入れば各会社のマージンが入ってくるので当然といえば当然。
・リスクの対処法
対処法としてはやはり管理会社の見極めが重要になってきます。
ではどんな管理会社が良いのか？
- 管理会社が施工をお願いできる職人を抱えている
- 自社の管理社員を減らすため管理会社同士の連携が取れている。
施工ができる職人がいれば下請け会社や孫請け会社など間に入る会社が減るので、
中間マージンが減り、修繕費のコストを抑えることが可能になります。
管理会社同士の連携が取れていれば、管理物件近くの管理会社へ委託ができます。
そうする事で自社の管理担当社員を必要以上に配置しなくてもいいので、
自ずと人件費も抑えられ、修繕費に上乗せする必要がないのです。
【空室リスクと対処法】
・リスクの原因
空室が続くと収益が減るのは誰でも想像はつくはずです。
この空室がない状況で運営していくことが大切になってきますが、
この状況を打破していくために必要なのはやっぱり「管理会社」の存在が
重要になってきます。
大抵の管理会社の場合は、不動産業者同士で共有できるサイトがあり、
そこに情報を載せて募集をすることしかしていないというのが大半です。
この共有サイトをみた賃貸仲介業者が引越しを検討しているお客さんに情報を
伝えて物件をすすめているといった流れです。
全国から毎日何千〜何万件という新たな物件情報が更新される中ではサイトに
掲載だけしかしていなければ良い物件が空室になっていたとしても、賃貸仲介業者
が発見できなければ空室続きという結果になってしまいます。
・リスクの対処法
こちらも管理会社の選び方になりますが、
こちらも管理会社同士の連携ができている所が良いです。
例えば都心の管理会社と契約をしたとしても、
直接現地で管理するのは地元管理会社ということです。
物件ごとに地元管理会社との連携が取れていると
- 入居率が低い物件は利益が出ないので地元管理会社で必死に集客してくれる
- 地元管理会社が物件近くの企業や大学などへ直接営業してくれる
- 来店を促し直接営業を積極的にしてくれる
要するに空室が続かないためにサイトでの集客だけでなく、
リアル営業にも積極的に力を入れて自社の利益に繋げようとするので、
空室期間が少ない状況を作ることが可能になります。
そして地元管理会社なので物件のトラブルにも早急に対応することができます。
トラブル対応など入居者の満足度を高めることで入居者離れを防ぎ、
空室の状況を少なくするという事にも繋がってきます。
【まとめ】
今回はアパート経営４つのリスクのうち、２つを紹介しました。
この２つのリスク回避に重要なのはズバリ！
『管理会社の選び方』
大手だから有名だからといって安易に管理会社を選んでしまうと
考えてもいなかったリスクを被ってしまいます。
今回の話が管理会社を選ぶときの参考になれば嬉しいです！
ちなみに当社では今回お話したリスクについて回避できる体勢が整っていますので
もっと詳しく聞きたいという方はお気軽にご相談ください！
