【アパート経営オーナーが失敗する６つの理由】2022/03/24

【アパート経営オーナーが失敗する６つの理由】

会社務めをしながらアパート経営を始めようか検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、「アパート経営は大変だよ！」という話を聞くことあり、悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。

また、まだ始めていない方ですと、メリットより不安の方が大きい方もいらっしゃると思います。

利回りの高さが魅力のアパート経営ですが、一方では失敗した事例を耳にすることもしばしばあります。

今回は、アパート経営に失敗する人に共通した6つの理由と、失敗を回避する方法をご紹介します。

・空室発生時の対策をしていない

アパート経営は家賃収入によって成り立ちますので、空室はできるだけ少なくしなければなりません。

入居率を上げるためには、メンテナンスによる物件の魅力の向上が必要です。

修繕を怠ると建物の魅力が激減→入居率低下→家賃収入の減少という悪循環で深刻な経営危機に陥る可能性が高くなります。

また、空室により家賃収入が低下している状態で修繕費などのまとまった費用が発生しても、ローンの返済が滞りなくできるように、キャッシュフローに余裕を持っておく必要があります。

・表面利回りばかりを気にする

アパートを購入する際に、利回りばかりを気にしていると失敗します。

なぜなら、利回りが高いということは何らかの原因で物件が割安となっていることが多いからです。

「売り主が相続の関係で売り急いでいる」のような理由ならばいいのですが、「借地権・再建築不可」が理由の場合などは金融機関の融資が受けづらく、売却も難しいため、初心者には不向きです。

・サブリース契約をしている

管理会社に「家賃保証」とか「空室保証」等の名目でサブリース契約を行うケースがあります。

サブリース契約は満室時の賃料の80～85％の賃料でサブリース会社と賃貸借契約を行うのですが、空室があまりにも増加し、入居者の賃料も下落したような場合は、

サブリース会社に逆ザヤが発生する可能性があります。

どういう事かと言いますと、オーナーに対してしっかりと賃下げ要求をしてきます。

「家賃保証」とか「空室保証」という名目だと、家賃はずっと変わらないという誤解をしがちですがそんなことはありません。

家賃はいつまでも保証されるわけではないということを十分に認識する必要があります。

・アパート管理を自分でやろうとする

アパート管理を自分でやることは可能ですが、失敗を招くリスクが高くなります。

なぜなら、日々の維持管理や入居者の募集・クレーム処理に緊急時の対応、家賃の入金管理などたくさんの責任や業務が伴いますので、ノウハウの不足と迅速な対応が難しいからです。

経営失敗リスクを下げるためには、アパートの管理は費用をかけてでもプロである管理会社に任せるのがおすすめです。

・節税目的での購入

アパートを節税目的で購入する人もいますが、節税にこだわり過ぎても失敗を招く原因となります。

そもそも節税になるということは、経営による利益が出ていないということです。

目先では税金分が得になっていたとしても、入居率の低下や大規模修繕のタイミングで赤字経営に陥ります。

・アパート経営に関する勉強を行っていない

アパート経営は、物件の選定から運用まですでに手法が確立しており、その手法に沿えば失敗は少なくなります。

しかし、アパート経営について不勉強で知識がない状態では適切な判断ができず、購入すべきではない物件を手にしたり、経営を始めてからも判断を誤ったりする可能性が高いです。

以上が、アパート経営で失敗する6つの理由ですがいかがでしたでしょうか？

弊社では購入する際はもちろん、購入後にオーナー様が安心してアパート経営ができる様に精一杯サポートさせて頂いております。

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