コラムcolumn
【アパート・マンション経営のメリット&デメリット（デメリット編）】2022/04/20
アパート・マンション経営のメリット&デメリット（デメリット編）
以前、アパート・マンション経営のメリット編をご紹介させて頂きましたので、
今回は、デメリット編をご紹介させて頂きます。
前回コラム：アパート・マンション経営のメリット＆デメリット（メリット編）
デメリット その1【空室リスク】
不動産経営を行う上で最も重要なのは「空室率」です。
空室が続くと、賃料収入の減少や最悪の場合、家賃収入がゼロになる可能性もあります。
賃料設定が相場にそぐわない設定であったり、外壁や内装の修繕を怠ったり管理会社の
対応が遅いなど空室になる理由は様々あります。
最近ではコロナウイルスなどの感染症から逃れようと、都心から地方に住居を移す人も出ているため、
都心部の物件では空室リスクが高くなってきております。
デメリット その2【災害のリスク】
アパートやマンションを経営するにあたり、災害は避けることができないリスクです。
特に火災・地震・洪水による被害を受けると、不動産の価値が目減りして、大きな損失が発生してしまいます。
火災保険に入っていれば、火災・落雷・爆発・破裂風災・ひょう災・雪災・水濡れ・盗難・水災による損害はカバーできます。
また、保険金だけでは建て直せなかったり、入居者の火災保険更新漏れによって入居者側の過失で起きた火災でも、
オーナー側の保険を使わなければならなかったりするなど、火災保険に入っていても問題が起こる可能性はあります。
契約内容によって補償範囲は変わるので、あらかじめ保険会社にしっかり確認しましょう。
デメリット その3【建物の老朽化】
建物の経年劣化は、アパート・マンション経営をする上で避けては通れないものです。
老朽化した物件では入居者の確保が困難になり、家賃を下げざるを得なくなってしまいます。
収支計画を立てる際には、管理費や修繕費などの「ランニングコスト」がかかることも予測したうえで試算することが大切です。
上記のデメリットに関してそれぞれの対策を一部ご紹介致します。
対策その1【空室が出てしまう】
物件周辺へのマーケティングを行ないましょう。
入居者の通勤圏か、学校の通学圏かなど、しっかり確認することが大切です。
そのうえで、その地域で賃貸物件を探す人たちが魅力を感じる間取り・設備の建物であることに留意しましょう。
また、空室が出た場合も、その期間ができるだけ短く済むよう、空室対策を得意とする不動産仲介会社との信頼関係もしっかり築いておく必要があります。
実績のある不動産管理会社と管理契約を結び、空室対策も含めて管理を任せてしまうという選択肢もあるでしょう。
対策その２【災害のリスク】への対策
災害リスクを踏まえれば、火災保険・地震保険には加入したいところです。
火災保険の場合、家賃補償特約や家賃補償保険にも加入しておけば、部屋が貸出不能になってしまったとき、何らかの救済を得られる可能性があります。
また、地震保険は、地震・噴火・津波による建物の火災や損壊、埋没といった損害をカバーしてくれます。
火災保険では地震によって発生した火災などの補償がないため、地震保険への加入が望まれます。
なお、地震等により、門・塀・垣・エレベーター・給排水設備のみに発生した損害に対しては、補償範囲外となっていることもあります。
契約内容によって補償内容が変わるので、地震保険に加入する際には事前によく確認しましょう。
地震対策をする場合、建物の耐震基準を知ることが重要となります。
震度5程度の地震で倒壊しないレベルである旧耐震基準で建てられた建物と、
震度6強～7程度の大規模地震でも倒壊しないレベルである新耐震基準で建てられた建物とでは、
倒壊・崩壊のリスクが違ってきます。
現在加入されている保険内容をしっかり確認する事で、天災によるリスクは抑える事ができます。
対策その3【建物の老朽化】
建物の経年劣化は、物件の魅力を下げてしまいます。
場合によっては賃料の値下げが必要となり、収支計画が予定通りに行かなくなるでしょう。
しっかりとした管理やメンテナンスと清掃で、日頃からできるだけ劣化を遅らせられるようにする必要があります。
また、将来的な修繕費を組み込んだ資金計画を立てておくことも大切です。
【まとめ】
投資である以上、アパート経営・マンション経営にはリスクがともないますし、メリットもあればデメリットもあります。
しかしながら、しっかりとしたリサーチと、信頼できる不動産仲介会社や管理会社を選ぶことができれば、
パート経営・マンション経営はかなり堅実な不動産投資であることも事実です。
賃貸経営を成功に導くためには、立地・間取り・設備・管理・空室・災害・ローン金利・売却時のリスクなどの対策が必要となり、専門会社・専門家の力が不可欠です。
専門家の力があれば、自分だけでは限界のある資金計画にも、新たな展開が見えてくることもあるでしょう。
なんでも相談できて頼りになる不動産会社、管理会社のサポートは、アパート経営・マンション経営が成功する可能性を高めてくれるはずです。
そのような、相談等が御座いましたら、是非、株式会社リバード・インベストまでご連絡下さい。
あなたの資産形成のベストを追求して精一杯邁進して取り組ませて頂きます。
